A törvény szerint, ha egy tulajdonos legalább három havi közös költséggel van hátralékban, a közgyűlés dönthet úgy, hogy a társasház javára jelzálogjogot jegyeztet be az adós külön tulajdonára és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadra, a tartozás biztosítékaként. Ez a döntés közgyűlési határozatot igényel, nem automatikus jogkövetkezmény, a társasháznak aktívan kell kezdeményeznie.
A jelzálogjog bejegyzése önmagában nem jelenti azt, hogy a társasház azonnal érvényesítheti is a követelést az ingatlanból, ehhez továbbra is szükség van jogerős fizetési meghagyásra vagy ítéletre, majd végrehajtási eljárásra. A jelzálogjog gyakorlati haszna inkább abban áll, hogy biztosítja a társasház követelését más hitelezőkkel szemben: ha a tulajdonos időközben eladná a lakást, vagy más hitelezője is végrehajtást kezdeményezne, a bejegyzett jelzálogjog rangsor szerint elsőbbséget élvez a bejegyzés időpontjától.
A tulajdonos szempontjából ez komoly figyelmeztető jel: egy jelzáloggal terhelt ingatlant nehezebb eladni vagy elzálogosítani, mert a vevő vagy a bank számára is látható a tartozás az ingatlan-nyilvántartásban. Sok esetben már maga a bejegyzés puszta ténye, vagy annak kilátásba helyezése elég motivációt ad a hátralék rendezésére, mielőtt odáig fajulna a helyzet.
A bejegyzés törlése a tartozás teljes megfizetése után történik, szintén a földhivatalnál, erről a társasháznak nyilatkoznia kell. Fontos, hogy ezt a lépést se hagyja el a közös képviselő, mert egy rendezett tartozás ellenére fennmaradó bejegyzés méltánytalanul hátráltatja a tulajdonos jövőbeli ügyleteit.
A gyakorlatban a jelzálogjog bejegyzését érdemes a felszólítási lánc utolsó, ténylegesen komoly lépéseként kezelni, nem az elsőként bevetett eszközként, mert egy 30 napos elmaradásnál ez aránytalanul szigorú lépés lenne, és a bizalmi viszonyt is feleslegesen rombolná a tulajdonossal.
Ha egy ilyen lépés mérlegelése előtt áll a társasházad, a Merbo jogi partnereivel együtt pontosan felméri, mikor éri meg ezt az utat választani, és mikor elég a fizetési meghagyás önmagában.