A törvény szerint ilyen méret felett csak olyan gazdálkodó szervezet vagy egyéni vállalkozó láthatja el a közös képviseletet, amely ingatlankezelési vagy társasházkezelési tevékenységet folytat főfoglalkozásként, szakmai kompetenciával.
Ennek a küszöbnek gyakorlati oka van, nem formális bürokrácia. Egy 100 lakás feletti társasház éves közös költség forgalma jellemzően több tízmillió forintos nagyságrendű, a karbantartási és felújítási döntések (lift, tető, homlokzat) pedig egyenként is milliós tételek. Ekkora összegek kezelése, a számviteli törvény szerinti beszámoló elkészítése (479/2016. Korm. rendelet), a beszállítói szerződések és a hibaelhárítás koordinálása olyan adminisztratív terhelést jelent, amit egy főállásban máshol dolgozó, önkéntes közös képviselő reálisan nem tud ellátni felelősségteljesen.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy ilyen méretű ház vagy egy társasházkezelő céget bíz meg a teljes feladatkörrel, vagy egy szakképesítéssel rendelkező egyéni vállalkozót választ közös képviselőnek. A választás nem formalitás: a közgyűlésnek meg kell győződnie arról, hogy a jelölt ténylegesen rendelkezik a szükséges szakmai háttérrel, referenciákkal, és ami a gyakorlatban a legfontosabb, kapacitással több párhuzamos feladat kezelésére.
Sok nagyobb ház azzal szembesül, hogy a korábbi, kisebb házakra méretezett kezelési modell egyszerűen nem skálázódik: ami 30 lakásnál még kézzel is követhető volt, 150 lakásnál már dedikált pénzügyi és műszaki kapacitást igényel, külön hibabejelentési csatornával és rendszeres, tételes riportálással.
Érdemes azt is tudni, hogy a küszöb nem a ház méretét, hanem az albetétek számát nézi: egy 100 lakásos, de sok üzlethelyiséggel, garázzsal, tárolóval bővített társasházban az albetétszám könnyen 130-150 fölé kúszhat, miközben a lakásszám alapján a tulajdonosok még kisháznak gondolják magukat. Az alapító okiratban rögzített albetétszámot érdemes ezért időben ellenőrizni.
Ha a társasházad közelít vagy már túl van a 100 albetétes küszöbön, érdemes időben, ne az utolsó pillanatban átgondolni a kezelési modellt. A Merbo tapasztalattal rendelkezik nagyobb, több száz albetétes házak kezelésében is, dedikált pénzügyi és műszaki csapattal.